[로이슈] 부동산점유이전금지가처분 신청은 필수일까

흔히 9월·10월을 이사철이라고 한다. 본격적인 이사철이 시작되면서 임차인과의 부동산 관련 분쟁으로 고통을 호소하는 임대인들이 늘어나고 있다.

최근 수원 소재 아파트를 보유하고 있는 임대인 A씨는 월세를 미납하는 상황으로 인해 계약해지통보를 해도 나가지 않고 버티고 있는 세입자 B씨로 인해 곤란을 겪고 있다. 계약 기간 동안 B씨는 총 5개월분의 월세를 미납했고, A씨의 해지통보에도 퇴거하지 않고 있는 실정이다. 임차인이 계약해지통보에 불응하는 경우, A씨는 어떻게 대처해야 할까?

자력구제가 허용되지 않는 대한민국의 특성상, ‘명도소송’을 청구하는 것이 적법한 대응방안이다. 다만 이 때 주의해야 할 점이 있다.

경우에 따라서는 명도소송을 두 번 진행해야 하는 상황이 생길 수 있기 때문이다. 이러한 상황을 방지하기 위해서는 ‘부동산점유이전금지가처분’이라는 가처분을 신청하는 것이 확실하다.

그렇다면 부동산점유이전금지가처분이란 무엇일까? 아래에서 살펴보도록 하자.

-부동산점유이전금지가처분 이란

부동산 분쟁에 있어서 명도소송이 필요한 경우가 많다. 그런데 이 명도소송 기간 중 임차인이 다른 제 3자에게 점유를 이전할 수 있기에, 이를 방지할 조치가 필요하다. 이럴 때 필요한 것이 바로 부동산점유이전금지가처분을 신청하는 것이다.

부동산점유이전금지가처분 이란 채권자가 권리를 실현하기 위해서 취하는 보전처분의 일종이다. 보전처분이란 권리를 보전하기 위해서 소송적 확정 또는 집행까지의 사이에 법원이 명하는 잠정적인 처분을 뜻한다.

용어가 복잡하게 느껴질 수 있지만 이는 끊어서 보면 이해하기 용이하다. 부동산에 대한 ‘점유권’을 이전하는 것을 금지하는 ‘가처분’ 절차인 것이다. 점유권이란 소유권과는 다른 개념으로써, 부동산 그 자체를 점유 할 수 있는 권리를 뜻한다.

만약 부동산점유이전금지가처분 신청을 하지 않고 바로 명도소송만을 진행하였는데, 그 소송이 진행되는 사이 기존 점유자(B) 가 타인(C)에게 점유를 이전하게 되면, 그 타인(C)을 상대로 또 다시 명도소송을 진행해야 하는 문제가 생긴다.

그런데 통상적으로 명도소송에 소요되는 기간은 짧게는 6개월에서 길게는 2년가량이 소요된다. 이 소송을 두 번 하게 되면 한 부동산에 대하여 2번의 소송, 즉 최대 4년가량이 소요되는 셈이다. 이러한 상황을 방지하기 위해서 부동산점유이전금지가처분 신청이라는 제도가 존재하는 것으로 이해해볼 수 있다.

-부동산점유이전금지가처분 요건은

부동산점유이전금지가처분은 목적물의 본 집행까지 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려로 인하여 미리 가처분하지 않으면 곤란한 경우에 신청할 수 있다. 즉, 집행할 권한을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있는 경우에 신청이 가능하다.

예를 들어 주택임차인이 2개월분 이상의 월세를 미납한 경우, 임대인은 임대차계약 해지를 통보하고 계약을 끝낼 수 있다. 하지만 임차인이 이에 불응하는 경우, 임대인은 명도소송을 제기해야 한다. 다만 소송을 제기하기에 앞서 임차인이 점유하고 있는 아파트를 타인에게 점유를 이전하지 못하도록 부동산점유이전금지가처분 신청 할 수 있다.

-신청서에 들어가야 하는 내용은?

신청서에는 1. 당사자(또는 대리인) 2. 목적물의 가액 3. 신청의 취지 4. 신청의 이유 5. 관할법원 6. 소명방법 7. 작성한 날짜와 당사자(또는 대리인)의 기명날인 또는 서명의 내용이 들어가야 한다.

법률지식이 없는 일반인의 경우 신청서 작성이 막막할 수 있다. 그럴 때에는 법제처의 ‘생활법령정보’ 사이트에서 기본적인 작성례를 확인할 수 있으며 대한법률구조공단 홈페이지에서도 작성례를 확인해보는 방법을 활용해볼 수 있다.

-부동산점유이전금지가처분 신청 막막하다면

점유이전금지가처분을 신청하더라도 필요한 내용을 누락할 경우 보정명령을 받는 등, 불리한 상황에 처할 수 있다. 실제로 신청서에 들어가는 ‘신청의 취지, 신청이유’ 부분의 경우 일반 민사소장 내용과 크게 다르지 않기에 심적 부담감이 클 수 밖에 없다.

신청서를 작성하는 것이 막막하다면 법률대리인의 도움을 받는 것도 좋은 방안이 될 수 있을 것이다. 이 때 부동산점유이전금지가처분에 대한 논의 뿐만 아니라 후에 제기할 명도소송 등에 대하여도 논의를 진행한다면 더욱 확실하게 권리를 되찾을 수 있을 것이다.

도움말: 법무법인 동주 이세진 변호사

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr