[로이슈]'집주인이 전세금을 안 돌려줘요' 전세보증금반환소송만이 답일까

지난해 돌려받지 못한 전세보증금의 액수가 역대 최대 수준을 기록했다는 자료가 발표되었다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 세입자는 어떻게 대처해야 할까?

전세계약 시 세입자가 집주인 주소를 모르는 경우는 매우 흔하게 발생한다. 하지만 세입자가 집주인의 주소를 모르고 있는 상황은 주의가 필요하다. 만약 계약상 문제가 발생해 내용증명을 발송하거나 전세보증금반환소송을 제기하기 위해서는 집주인의 주소를 반드시 알고 있어야 하기 때문이다.

주소를 알지 못한다고 해서 큰 문제가 생기는 것은 아니지만, 추후 소송을 제기하는 데 있어 시간이 지체될 가능성이 매우 높다.

무엇보다 전세금을 반환하지 않고 집주인이 잠적한 상황에서는 △계약해지 △관련내용증명 발송 △전세보증금반환소송제기의 절차를 밟을 수 있다.

임대차 계약은 계약 만기날이 되더라도 자동적으로 종료되지 않는다. 현행 주택임대차보호법상 전세계약이 끝나기 6개월에서 최소 2개월 전까지 계약 연장에 대한 논의가 없었다면 묵시적계약갱신이 이루어진다.

하지만 주택임대차보호법 제 6조 2에 따라 묵시적계약갱신이 이루어진 경우에 임대인은 이전 전세계약과 동일한 조건으로 묶이게 되는 것과 다르게, 세입자의 경우는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며 그 효력은 3개월 후에 발생한다.

따라서 전세 계약 해지를 통보하고 3개월이 지나도 전세금을 반환 받지 못 한다면 전세금반환소송을 통해 보증금을 돌려받을 수 있을 것이다.

이때 내용증명을 통해 계약 해지 의사를 전달할 수 있다. 내용증명은 채권, 채무에 관련된 이행사항 등 득실변경을 문서화하는 것으로 우편물 등본에 의해 증명하는 제도이다. 물론 메신저를 통하거나 직접 얼굴을 보고 계약 해지 의사를 전달할 수도 있다.

하지만 내용증명의 경우 확실한 문서로 남기 때문에 추후 법적 분쟁이 생겼을 때 증거로 활용할 수 있다. 내용증명 자체의 법적 강제력은 없지만 증거자료로 활용할 수 있다는 점과 집주인에게 심리적으로 압박감을 줄 수 있다는 점에서 내용증명을 보내는 것이 좋다.

또한 계약 해지 의사를 통보했음에도 불구하고 전세보증금을 반환 받지 못한 경우에도 ‘전세금을 돌려주지 않고 있으니 소송을 제기할 예정’이라는 의사를 담은 내용증명을 발송하는 방법도 있다. 특히 법무법인의 이름으로 내용증명을 보낼 경우, 추후 소송절차까지도 고려하고 있다는 사실과 이미 법리적인 검토를 마쳤다는 점을 바탕으로 집주인에게 심리적 압박을 줄 수 있어 소송 전 전세보증금을 돌려받을 확률이 높아질 가능성이 있다.

이때 집 주소를 알지 못한다면, 내용증명을 보낼 수 없기 때문에 세입자라면 집주인의 주소지를 미리 확인해두는 절차가 필요하다. 물론 임의로 알고 있는 집주인의 주소지로 내용증명을 보냈을 때 반송되는 경우가 있다. 이때는 내용증명 반송 봉투, 내용증명원본, 신분증, 임대차계약서를 들고 주민센터에 방문하면 집주인의 주민등록초본을 발급받아 현재 살고 있는 집 주소를 확인할 수 있다.

개인정보보호를 이유로 초본발급이 거절되는 경우에는 법원에 ‘공시송달’을 요청할 수 있다. 이후 법원이 주소보정명령서를 발급하는 데 이를 들고 주민센터를 방문한다면 초본발급이 가능하다.

계약 해지를 통보하고, 내용증명을 보냈음에도 집주인이 의도적으로 전세금을 지급하지 않는다면전세금반환소송을 제기해 보증금을 돌려받을 수 있다. 전세보증금반환소송의 경우 평균 6개월에서 최대 2년까지도 걸리는 소송이다.

소송 없이 내용증명을 발송하는 것만으로 분쟁이 해결되는 경우가 많기 때문에, 전세보증금 반환으로 어려움을 겪고 있다면 내용증명을 보내는 것이 좋은 방법이 될 수 있을 것이다.

도움말 : 법무법인 동주 이세진 민사전문변호사

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr